Algunos esquemas de propiedad fraccional están lejos del verdadero concepto fraccional. ¡Algunos parecen incluir los peores aspectos del tiempo compartido y la propiedad absoluta! Para explorar esto más a fondo, primero es necesario explicar las razones por las que el tiempo compartido casi siempre no es una buena inversión:
Tiempo compartido: una oportunidad perdida
En primer lugar, no hay absolutamente nada de malo en el concepto de tiempo compartido. Si se vende al precio correcto y se administra bien (a un costo justo), puede ser realmente una buena opción, especialmente cuando considera las posibilidades de cambiar su semana (s) por tiempo en otras propiedades. Sin embargo, existen problemas frecuentes con la ejecución de esquemas de tiempo compartido, siendo estos algunos de los más comunes:
Costo: con frecuencia el tiempo compartido se vende con una prima enorme sobre el valor de la propiedad subyacente. Para tener una idea de la prima que se está pagando, elija una semana promedio a mitad de temporada y multiplique su costo por 52, luego compare esta cifra con el costo de comprar una propiedad similar directamente. Esta prima es un problema particular si decide vender su tiempo compartido ya que (si lo compró directamente al desarrollador) es muy poco probable que recupere su dinero. Comprar en el mercado de reventa resuelve este problema, pero luego puede ser atrapado por ...
Honorarios de gestión: ¿de qué sirve comprar el derecho a tener vacaciones "gratuitas" durante un período si los honorarios de gestión se acercan al coste de pagar unas vacaciones normales cada año? Con frecuencia, los contratos de tiempo compartido equivalen a un pase gratuito a su cuenta bancaria con la opción de aumentar los cargos de gestión a voluntad. En ocasiones, las personas han estado tan desesperadas por liberarse del contrato que han regalado el tiempo compartido.
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Valor de reventa: debido a los problemas anteriores y también al mal nombre generado para el tiempo compartido por las técnicas de marketing de presión empleadas por algunos operadores, los valores de reventa son extremadamente bajos.
Todo lo anterior indica que el tiempo compartido (si se administra bien) puede ser una buena manera de disfrutar de unas vacaciones de un cierto nivel durante muchos años, pero difícilmente puede considerarse una buena inversión. Pero, ¿la propiedad fraccionada funciona mejor?
Propiedad fraccionada: ¿inversión o gasto de ocio?
La diferencia clave entre el tiempo compartido y la propiedad fraccionada es que usted posee una fracción del activo subyacente. En teoría, esto debería proporcionar un mejor rendimiento de la inversión, pero aún así debe tener cuidado, ya que las mismas fallas que afectan a los esquemas de tiempo compartido aún pueden estar presentes:
Costo: los desarrolladores de propiedades fraccionales tienden a construir complejos muy lujosos con una amplia gama de servicios. Esto es muy bueno para sus vacaciones, pero también hace que sea más difícil determinar cuál es realmente el verdadero valor subyacente del activo. Trate de investigar una reventa normal de una propiedad de tamaño similar con las mismas comodidades básicas (por ejemplo, piscina) y compare esto con el costo total de la propiedad fraccionada que está investigando. ¡Entonces obtendrá una idea de cuánto está pagando por el estado de "lujo" y los servicios elegantes!
Tarifas de administración: aquí la posición es exactamente la misma que con el tiempo compartido; tenga cuidado con la letra pequeña en el contrato de administración. Una tarifa de administración excesiva podría anular cualquier ganancia de inversión que pueda obtener y puede convertirse en una carga financiera.
Reventa: como posee una fracción de la propiedad absoluta, puede esperar que el valor de su acción aumente en línea con los precios de las propiedades locales, ¡mal! El valor de reventa depende de muchos factores, así como del aumento de los precios de las propiedades, por ejemplo, el mercado de fracciones, el éxito o no de la gestión del complejo, el nivel de las tarifas de gestión. La única forma de extraer el verdadero valor de la propiedad absoluta es vender toda la propiedad. Yo recomendaría que todos los esquemas de propiedad fraccional tengan un período de revisión regular (por ejemplo, 5 años) en el cual cualquiera de los propietarios de la fracción puede desencadenar una venta.
O la propiedad tendría que venderse o los propietarios de las fracciones existentes comprarían las fracciones no deseadas al valor total de mercado.
En resumen, tenga cuidado con las empresas que se volvieron buenas para vaciar los bolsillos de las personas con el tiempo compartido; también pueden hacerlo con propiedad fraccionada (¡incluso pueden hacerlo con ventas directas!).
La propiedad fraccionada puede ser una buena inversión además de divertida, pero solo si:
La relación entre el valor del activo subyacente y el valor de la fracción es clara y justa.
Los honorarios de gestión son razonables.
Existe un medio para extraer el valor de su fracción si decide que ya no la quiere.
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